第５回：REITの借入金

次はREITのリスクの1つである「借金」ついて解説していきますね。

ここがREITの一番重要なところです。少し長いですが、お付き合いいただければ幸いです。

ここまでに説明致しました通り、REITは基本的に金融機関から借金をしています。

全く借金しないREITがあれば、それはそれでおもしろいと思うのですが、2019年1月現在そういったREITは存在しません。

REITの借金比率は、大体自己資金(=資本)と同額の位の事が多いです。ちなみに借金にどれ程依存しているかは、有利負債比率という指標で表現します。

計算式は　総資産　÷　借金　=　有利子負債比率　となります。

先程のAB不動産REITの場合は　総資産(200億円のビル)　÷　借入金100億円　＝　有利負債比率50％となります。

いえREITは銘柄によって、有利子負債比率が違います。実際に上場しているREITを調べてみました。(いずれも2019年1月現在の数値です)

三井不動産がメインスポンサーのオフィスビル特化REITである日本ビルファンド投資法人の有利子負債比率は40.9%

森ビルがスポンサーの森ヒルズ投資法人の有利子負債比率は46.4%となっています。

はいその通りです。一般的に有利負債比率が多いほど分配金利回りが高くなりますが、その分リスクも高まります。

では次に借金によってどう収支が変わるのかを確認する為に、先程のAB不動産REITの例でシミュレーションしてみましょう。。

仮条件として賃貸収入は不動産価格の5％、借入金利は1%、配当課税は20.135%とします。

はい、次に借金に頼らずでは全額を投資家からの出資で資金を用意した場合も見て見ましょう。

借入れがないので、利払い費用はありませんが、発行口数が2倍になっています。

はい、借入金利も重要ですね。借入金利は、各REITの財務状態やスポンサーの信用力によって変わってきます。

有利子負債比率が低いほど、スポンサーが優良企業である程、借入金利は低くなる傾向にあります。

良いところに気づきましたね。実はREITは基本的に借金を減らしません。REITは借金する事により、利益拡大を目論む事は説明した通りです。

ですので、借入元本を減らしてしまうと利益が減ってしまいます。REITの借金の元本返済方法は。基本的に期限一括返済です。

例えば以下の条件で借金した場合のケースを考えてみましょう。毎年の返済費用は以下の通りです。

借入金額100億円　期間：5年　金利：固定1%　借入日：2018年3月
2019年3月　利払い：1億円
2020年3月　利払い：1億円
2021年3月　利払い：1億円
2022年3月　利払い：1億円
2023年3月　利払い：1億円　元本返済：100億円

となります。2023年の100億円の返済費用をどう捻出するのかという、再度借金をする事により常に一定の借入比率を維持します。

はい、その通りです。そしてさらに重要なことは、借入している場合のリスクとして不動産価値の変動があります。

比較表の［５］をご覧ください。

先程のAB不動産REITの場合で考えましょう。200億円の不動産の購入で100億円を借金でまかなう場合を考えます。

この初期状態では、REIT全体の価値は不動産価格から借金を引いた100億円です。

では例えば、景気悪化により200億円の不動産価値が25％下落したとしましょう。その場合不動産は150億円の価値しかなくなります。

一方で借金は減りませんから、REIT全体の価値は50億円になります。

つまり不動産価値が25%減ると、REITの価値は50%と2倍の規模で変動するのです。

その通りです。REITは金融機関からの借入金があり、不動産価値の変動に大きく影響を受けます。

これはREITの一番怖いところである、といっても過言ではありません。投資する場合は、しっかりとリスクを認識しましょう。